1 Focus vooral op de kansen

Karsens Advies blogs (nr.1)
focus vooral op de kansen

Ir.L.T.Karsens over de crisis in de gebiedsontwikkeling
26 april 2011

 

Wat kunnen gemeenten doen bij stagnerende gebiedsontwikkelingen?
In deze blog vindt u een checklist met strategieën voor stagnerende gebiedsontwikkelingen.

Bijsturing is in vrijwel alle ontwikkellocaties aan te raden
De economische crisis heeft er hard ingeslagen. Veel gebiedsontwikkelingen stagneren. Bijsturing of ingrijpen vanuit gemeenten is in vrijwel alle gevallen noodzakelijk. Nieuwe kansen dienen te worden gecreëerd. Ook al is het alleen maar om de schade te beperken. Soms moet er fundamenteel worden ingegrepen. Wachten tot de crisis voorbij is, is in de meeste gevallen geen optie.
Keuzes en maatregelen zijn thans voor het gemeentelijk grondbedrijf nodig om het hoofd boven water te houden. Het is daarom logisch dat discussies vanuit planeconomische invalshoek worden geïnitieerd. Vanzelfsprekend dienen keuzes op projectniveau in samenhang met andere (concurrerende) projecten en in samenhang met beleidsterreinen worden gemaakt.

Voorkom impulsieve maatregelen
De praktijk laat zien dat er soms impulsief wordt ingegrepen. Vaak speel emotie en politiek sentiment een belangrijke rol in de besluitvorming. Sommige gemeenten grijpen in op basis van negatief sentiment zonder een grondige analyse van kansen en mogelijke verbeterpunten. Het ontbreekt in de discussie vaak aan creativiteit en subtiliteit.
Keuzes maken in de totale capaciteit aan ontwikkellocaties kan verstandig zijn, omdat het duidelijkheid schept richting marktpartijen. Keuzes kunnen echter onbedoeld ook averechts uitwerken. Impulsief schrappen van locaties is niet verstandig. De grootste valkuil voor de overheid is dat er op beleidsniveau een onjuiste inschatting wordt gemaakt van de criteria op basis waarvan investeerders en woningkopers hun beslissing nemen. Gemeenten lopen zo de kans, dat ze de kip met de gouden eieren slachten.

Elke locatie is verschillend en biedt unieke kansen. Zeker in een tijd van economische teruggang dient de overheid vooral te denken in termen van ‘kansen scheppen’ en moet het voorkomen dat mogelijke investeerders afhaken. Marktgericht denken, inspelen op de veranderende wensen van de markt, is de belangrijkste sleutel voor succes voor de toekomst. Een overtuigende financieel economische analyse kan helpen bij vraagstukken die de komende jaren hoe dan ook gaan ontstaan.

Wees creatief, analyseer vooral de kansen
Hieronder volgen de 7 basisstrategieën voor stagnerende gebiedsontwikkeling. De basisstrategieën zijn voorzien van een checklist. De strategieën kunnen uiteraard in combinatie worden toegepast. Het is zeer verhelderend om projecten binnen de gemeente in een brainstorm langs de checklist te houden en kansen voor verbetering te benoemen.

De 7 basisstrategieën bij stagnerende gebiedsontwikkelingen

1 doorgaan, niet ingrijpen de markt het tempo laten bepalen
creativiteit van ontwikkelaars uitdagen;
2 herprogrammeren bouwprogramma aanpassen aan veranderende vraag
mogelijkheden in bestemmingsplan verruimen;
hergebruikmogelijkheden bestaande panden verruimen;
meer diversiteit toestaan;
minder beperkende regels en eisen;
particulier initiatief benutten / faciliteren;
nieuwe kansen/markten benutten / faciliteren;
tijdelijk programma toestaan;
3 investering stimuleren aantrekkelijker maken voor investeerders en woningkopers
strategische samenwerking zoeken;
zoeken naar alternatieve samenwerkings- en realisatievormen;
draagvlak voor gewenste ontwikkeling vergroten;
ontbinden van bestaande overeenkomsten en concurrerende ontwikkelaars een kans geven;
nauwkeurig inspelen op specifieke wensen van de markt;
betere begeleiding van particulier opdrachtgeverschap;
grondprijs verlagen;
subsidiëren;
(voor)financieren;
risico’s investeerders afdekken;
woningkopers helpen met tijdelijke dubbele woonlasten;
faciliteiten als goedkope energie/internet aanbieden;
beter faciliteren van bouwaanvragen;
gebiedsmarketing;
ontvlechten; deelontwikkelingen onafhankelijk van elkaar maken.
4 aanjagen gemeentelijke investeringen om marktinvesteringen uit te lokken;
investeren in openbaar gebied;
investeren in overheidsgebouwen o.a. cultuur;
investeren in parkeergelegenheid;
investeren in infrastuctuur en/of bereikbaarheid;
investeren in verbeterd voorzieningen niveau;
stimuleren van investeringen in onderwijs en zorg;
risicodragend ontwikkelen door gemeentelijke ontwikkelbedrijven;
5 optimaliseren financieel resultaat verbeteren
opbrengsten optimaliseren;
kosten reduceren;
slimmer financieren;
slimmer faseren;
slimmer aanbesteden (aanbestedingsvoordeel);
subsidies binnenhalen;
6 temporiseren/prioriteren voorrang geven aan de ene ontwikkeling boven de andere
grond minder snel uitgeven;
faseren in deelontwikkelingen;
wachten met een ontwikkeling tot een andere ontwikkeling gereed is;
regionaal afspraken maken bij duidelijke overschot aan plannen;
prioriteren met strategische partners zoals woningcorporaties;
7 stopzetten definitief stopzetten van een beoogde ontwikkeling
het beoogde programma realiseren op een andere locatie
structureel wijzigen van ontwikkelconcept
locatie als “strategische voorraad” laten liggen
verkopen van de grond voor andere doeleinden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *