3 Behoefte aan proactieve planeconomen

Karsens Advies blogs (nr.3)

Ir.L.T.Karsens over de crisis in de gebiedsontwikkeling
7 mei 2011

 

Behoefte aan proactieve planeconomen

Door de crisis staan planeconomische vraagstukken centraal in de gebiedsontwikkeling. Beschikken gemeenten over voldoende deskundigheid? En beschikken managers over voldoende affiniteit?

Weinig doortastende maatregelen
De nieuwe realiteit op de vastgoedmarkten geeft alle aanleiding om een frisse wind door stagnerende gebiedsontwikkelingen te laten waaien. In plaats daarvan reageren gemeenten afwachtend. Kansen op herstel blijven liggen. Met de huidige projectcultuur lijken we onvoldoende in staat de nieuwe economische realiteit te vertalen in een aangepaste strategie en marktbenadering. Gemeenten kijken vooral naar de marktpartijen als het om oplossingen voor de stagnerende projecten gaat. Het ontbreekt veelal aan affiniteit met de huidige financiële vraagstukken. Het ontbreekt gemeenten aan visie, regie en deskundigheid.

Gebrek aan affiniteit niet verwonderlijk
Bovengenoemd gebrek aan affiniteit bij het gemeentelijk management is niet verwonderlijk. Het heeft ons financieel economisch in de gebiedsontwikkeling de laatste 20 jaar voorafgaand aan de crisis vooral meegezeten. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de voortdurende stijging van de woningprijzen. Maar ook aan de subsidiestroom voor de wijkvernieuwing. Financiële argumenten waren vaak niet doorslaggevend. Primair sturen op kostenbeheersing en risicobeheersing was niet nodig, omdat financiële problemen meestal gemakkelijk konden worden opgelost. Bij gemeentelijke grondbedrijven stonden tegenover tegenvallers immers vaak ook genoeg meevallers. Daarbij schikten veel lokale overheden zich maar al te graag in de rol van een zich terugtrekkende overheid. Het neo liberaal adagium “de markt moet het doen” heeft diep wortel geschoten ook in de gebiedsontwikkeling. De regiefunctie van de overheid kwam ter discussie te staan. De politiek-bestuurlijke dilemma’s lagen veel meer en vaker op gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid en burgerparticipatie als op het gebied van economische haalbaarheid. De deskundigheid op het gebied van de planeconomie is in de periode voorafgaand aan de crisis bij veel gemeenten gaan vervagen. Projectleiders werden geselecteerd op hun proceskwaliteiten en niet zo zeer op hun inhoudelijke kwaliteiten. Het gevolg is dat veel gemeenten thans te kort schieten bij de analyse van de huidige economische vraagstukken in de gebiedsontwikkeling. En vooral tekort schieten in het bedenken van creatieve oplossingen. Nu de markt stagneert zijn lokale overheden lamgeslagen en kijken met lede ogen toe hoe hun projecten nagenoeg tot stilstand komen.

In de spiegel kijken
De vastgoed crisis doet ons wat betreft financiële verantwoordelijkheid in de spiegel kijken. En dat kan geen kwaad. We kennen allemaal de voorbeelden uit onze werkomgeving waarbij gemeenten gemakzuchtig met overheidsgeld en overheidsbelangen zijn omgesprongen. “Doorwerken aan onrealistische plannen”. “inschattingsfouten bij het aangaan van samenwerkingen met marktpartijen”. “tegenvallende resultaten bij de realisatie van grondexploitaties” “financiële ontsporing van grote infra projecten”. Deze situaties werden (te) vaak klakkeloos geaccepteerd. Een gemakzuchtige houding ten opzichte van dit soort financiële vraagstukken is nu door de crisis niet meer mogelijk. Financiële problemen en risico’s worden politiek veel vaker onder de vergrootglas gelegd. Financiële beheersing en risicobeheersing zijn belangrijke thema’s geworden.

De nieuwe realiteit vraagt om affiniteit met de huidige vraagstukken
Om projecten weer op de rit te krijgen zal de planeconomie meer centraal staan in de aansturing van projecten. De wil om efficiënter en effectiever met overheidsgeld om te gaan is alom aanwezig. Bij lokale overheden zal de komende tijd leiderschap en deskundigheid opstaan dat de nieuwe economische realiteit weet te combineren met thema’s als duurzaamheid en burgerparticipatie en particulier initiatief. Het economisch denken zal opnieuw een centrale plaats in de aansturing van projecten gaan innemen, zoals dat na andere crises (beging jaren 80) ook het geval was. Economische kernvragen zoals onderstaand zullen de komende jaren centraal staan.

  • Hoe bereiken we zo veel mogelijk met zo weinig mogelijk gemeenschapsgeld?;
  • Hoe maken we ons plan haalbaar?;
  • Wat is de economische spin off van ons plan?;
  • Hoe houden we de wijkvernieuwing levend, nu er geen geld meer is?
  • Hoe krijgen we vastgelopen ontwikkelingen weer op de rails?;
  • Hoe selecteren we de meest creatieve marktpartij?
  • Welke ontwikkelaars spelen creatief in op veranderende marktbehoeften?
  • Hoe besteden we effectief aan?;
  • Hoe pakt de gemeente de financiële regie terug?
  • Wat zijn verantwoorde risico’s die gemeenten mogen lopen?
  • Hoe kunnen we risico’s beheersen?
  • Hoe zorgen we dat ons project binnen budget en binnen tijd wordt gerealiseerd?
  • Wat kunnen we met de afgedankte leegstaande kantoren?.
  • Hoe wordt duurzaamheid betaalbaar?
  • Hoe stimuleren we particulier initiatief en opdrachtgeverschap?
  • Hoe financieren en beheren we maatschappelijk vastgoed?

Proactieve planeconomie
Planeconomen dienen veel meer dan voorheen hun stempel op planinhoud en processen te drukken. Proactieve planeconomie dus. Projectleider en planeconoom functioneren bij voorkeur als een twee-eenheid. Creativiteit, doorzettingsvermogen en overtuigingskracht zijn essentiële kenmerken van projectleiders en planeconomen nu succes in gebiedsontwikkeling niet meer vanzelfsprekend is. De nieuwe realiteit vereist dat nieuwe kansen worden gezien en nieuwe oplossingsrichtingen worden gecreëerd om van de gebiedsontwikkeling weer een succes te maken!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *