2 Stagnerende bouwlocaties

Karsens Advies blogs (nr.2)

Ir.L.T.Karsens over de crisis in de gebiedsontwikkeling
6 mei 2011

 

 

Stagnerende woningbouwlocaties. Wat kunnen gemeenten zelf doen?

De verkoop van nieuwbouwwoningen is landelijk bijna gehalveerd. Het is echter niet zo dat de vraag naar nieuwbouwwoningen is gehalveerd. Een betere conclusie is dat het aanbod aan nieuwbouwwoningen in termen van prijs-kwaliteit niet meer past bij de veranderende vraag. Projectontwikkelaars kunnen dit probleem niet eenzijdig oplossen. De invloed van gemeentelijk beleid en eerder gemaakte keuzes op het aangeboden woonproduct is immers groot. Wilt u de verkoop van nieuwbouwwoningen stimuleren, dan zult u moeten sleutelen aan uw marktbenadering en waar nodig moeten durven ingrijpen.

 

De nieuwe uitdaging
De winstgevendheid en financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten is structureel aangetast. De economische crisis heeft er wat dat betreft hard ingeslagen. Projectontwikkeling zal nooit meer hetzelfde zijn. Na een lange periode van voorspoed op de markt voor woningontwikkeling is het nu overal kommer en kwel. Dat de opbrengstverwachtingen van grondexploitaties moeten worden bijgesteld is gemeenten inmiddels duidelijk. De crisis op de woningmarkt bevat naast conjuncturele elementen ook structurele elementen.
Wachten op betere tijden is een veel te passieve houding. Wachten tot de crisis voorbij is zal voor lang niet alle ontwikkellocaties afdoende zijn. En toch is het passieve ‘betere tijden afwachten’ exact wat veel gemeenten en ook sommige markpartijen op dit moment lijken te doen. Gemeenten blijven lang hangen in bezuinigingsdiscussies en prioriteringsvraagstukken. Marktpartijen zijn zich aan het heroriënteren. De strategie is per marktpartij zeer verschillend. Niet elke marktpartij blijkt in staat optimaal op elke situatie in te kunnen spelen. Voor gemeenten is het van belang dat ze oog voor de dynamiek in de markt hebben en hier gebruik van gaan maken.
De prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen moet beter. “Een nieuwbouwwoningen dient een betere prijs-kwalteit te bieden dan de alternatieven die de koper heeft.”Dit is de essentie van succesvolle projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling in een vragersmarkt. Sinds de crisis wordt ontwikkelend Nederland hard met deze werkelijkheid geconfronteerd. Sinds de crisis wordt duidelijk welke projecten concurrerend zijn en welke niet. Het blijkt dat er grote verschillen zijn. Heeft u een locatie die niet loopt? Dan kunt u er van uitgaan dat deze over twee of drie jaar ook nog niet loopt, als u niet ingrijpt.
Het is tijd voor herbezinning op projectniveau. Visies en marktbenaderingen zullen moeten worden bijgesteld om als ontwikkellocatie niet het kind van de rekening te worden. Creativiteit in marktbenadering is noodzakelijk. Vaak zijn er goede mogelijkheden om de ontwikkelkansen van bepaalde locaties te vergroten. Succes hebben in de woningbouwontwikkeling is in belangrijke mate afhankelijk van de wijze waarop gemeenten de woningmarkt en de marktpartijen benaderen.

Van procesgericht ontwikkelen naar consumentgericht ontwikkelen
Het ontwikkelvak verandert. De toegenomen aandacht voor het woonproduct zelf wordt door de crisis enorm versterkt. De veranderende wensen van de consument staan hierbij centraal.
Aan de crisis is een hele lange periode van voorspoed voorafgegaan. Dit heeft ontwikkelaars in termen van productontwikkeling “lui” gemaakt. De laatste 25 jaar voorafgaand aan de crisis zijn de woningprijzen structureel harder gestegen dan de inflatie. De ogenschijnlijk zelfde nieuwbouwwoning is in een relatief korte tijd veel duurder geworden. Zowel de ontwikkelwinsten als de grondprijzen hebben een enorme vlucht genomen. De overheid is vervolgens veel hogere eisen aan de woning en woonomgeving gaan stellen. Het ging zo goed dat zowel goede als slechte nieuwbouwwoningen als warme broodjes over de toonbank gingen. Het accent van het ontwikkelvak verschoof van productoptimalisatie naar procesoptimalisatie. Het gevolg is een enorme bandbreedte in geslaagde en mindergeslaagde woningontwikklingen, die de jaren ’90 en volgend zo kenmerken.
De prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen moet worden verbeterd. Een nieuwbouwwoning moet in deze vragersmarkt kunnen concurreren met bestaande woningen en met woningen op andere locaties. Anders gezegd: ontwikkelaars moeten sinds de crisis veel beter op de prijs-kwaliteit van de woning sturen om de woning te kunnen verkopen. In gevallen waar woningen niet goed verkopen is de prijs-kwaliteitverhouding in de meest brede zin onvoldoende concurrerend. Nieuwbouwwoningen worden in deze gevallen te duur aangeboden, bieden niet die kwaliteit die kopers willen of staan op de verkeerde locatie. In marketingtermen: het aangeboden woonproduct voldoet niet. Voor het eerst sinds lange tijd worden ontwikkelaars weer gedwongen heel scherp naar hun product te kijken. Kostenbewust bouwen gaat weer een veel belangrijkere rol spelen in de woningbouw, zoals dat begin jaren ‘80 ook het geval was.
De huidige markt vraagt om innovatie. De crisis op de woningbouwmarkt vraagt veel aandacht voor het te ontwikkelen woonproduct zelf. Potentiele kopers willen een woning die exact past bij hun wensen én hun portemonnee. Er zijn veel ontwikkelingen die hier reeds op inspelen.

Een verbeterde marktbenadering van gemeenten moet de woningbouw op stagnerende locaties weer lostrekken. Vijf adviezen:

    1. herzie uw ontwikkelvisie
      Op beleidsniveau komt de vraag “hoe kan de gemeente blijven inspelen op de voortdurend veranderende kwalitatieve vraag naar woningen” centraal te staan. De kwalitatieve vraag naar woningen verandert in de praktijk sneller dan stedenbouwkundige visies en woonvisies. Een meer flexibele organische stedenbouw alsmede een flexibele marktbenadering en woonvisie zijn steeds meer een voorwaarde voor succes. Denk hierbij aan:

      • overgangsvormen tussen particulier opdrachtgeverschap en projectmatig bouwen;
      • inzetten op meer diversiteit om doelgroep te vergroten;
      • kleinere seriegroottes;
      • kostenbesparing door goedkope vormtypologie;
      • toepassen van efficiënte bouwsystemen om kosten te besparen;
      • milieumaatregelen selecteren op prijs-kwaliteitverhouding;
      • verbetering service aannemer/ontwikkelaar richting koper;
      • totaaloplossingen; naast koopwoning ook financiering en/of energiecontract aanbieden;
      • risico’s van dubbele woonlasten bij kopers wegnemen;
    2. herprogrammeer of herontwikkel kansloze plannen

Soms is herontwikkeling noodzakelijk. Geef ontwikkelaars meer ruimte en uitdaging om hun plannen aan te passen aan de veranderende markt. Laat zo nodig randvoorwaarden op gebied van programma, kavelafmetingen, prijsklassen, woningtypologie los. Heroverweeg of de ontwikkelstrategie wel de juiste is.

    1. waar nodig ontbinden bestaande overeenkomsten
      Soms is het nodig overeenkomsten met marktpartijen te ontbinden. In tijden van crisis en veranderingen in de markt werken lange termijn contracten in het nadeel. Bij veel grote ontwikkellocaties zijn marktpartijen en gemeenten met langlopende ontwikkelcontracten aan elkaar verbonden. De overeenkomsten staan concurrentie tussen marktpartijen, innovatie en planaanpassing in de weg. Ontbinden of herzien van ontwikkelovereenkomsten is niet eenvoudig en vereist moed. Vaak staat de vraag “wie neemt het verlies” centraal. Het kan daarbij moeilijk zijn om een eerder vastgesteld plan of een verwacht financieel resultaat los te laten. Gemeenten ontkomen echter niet aan drastische maatregelen. Ontbinden kan heel bevrijdend werken en nieuwe kansen scheppen.
    2. stuur bij selectie marktpartijen op eenvoud, concurrentie en innovatie

Van groot belang is de marktbenadering die de gemeente de komende jaren gaat volgen. Op welke wijze kunnen gemeenten maximaal profiteren van het zelfherstellend en innoverend vermogen van de marktpartijen? Hoe dient de gemeente zich op te stellen nu het nog niet duidelijk is welke partijen hier het beste in slagen en welke ontwikkelconcepten daarbij succesvol zijn? Nú keuzes maken voor een lange periode is niet slim. Daarom doen gemeenten er verstandig aan om niet afhankelijk te worden van één of enkele partijen of ontwikkelconcepten. Daarom de volgende adviezen:

      • voorkom langlopende ontwikkelcontracten;
      • geef bij voorkeur uit in kleine porties;
      • bouw deadlines en ontbindende voorwaarden in de overeenkomst in;
      • geef grond uit in concurrentie;
      • stimuleer diversiteit;
      • ontwikkelaars die presteren belonen met nieuwe kansen;
      • geef innoverende initiatieven uit de markt een kans;
      • geef particulier opdrachtgeverschap een kans.
    1. meer financiële creativiteit bij verkoop woning

Discussies over de hoogte van grondprijzen tussen gemeenten en ontwikkelaars getuigen van weinig creativiteit. Een meer innovatieve benadering gericht op de woonconsument die minder kan en wil betalen voor het woonproduct en minder risico’s wil lopen biedt voor zowel gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en woonconsument kansen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:

    • erfpacht; grondprijs drukt niet op financieringslast;
    • bezuiniging op grondproductiekosten; is die kwaliteit die de gemeente biedt wel echt de kwaliteit die de woonconsument wil?;
    • het bieden van een uitstekende bouwbegeleiding en risicoreductie bij particulier opdrachtgeverschap;
    • het meeleveren van een uitstekend energiecontract bij nieuwe woningen;
    • risicoafdekking bij verkoop bestaande woningen;
    • terugkoopgarantie.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *